Eine Einvernehmliche Scheidung mit Immobilie klingt zunächst unkompliziert, kann aber schnell zur juristischen und finanziellen Falle werden. Besonders wenn ein gemeinsames Haus, laufende Kredite und Eigentumsübertragungen im Spiel sind, müssen Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen genau kennen. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, um ohne böse Überraschungen auseinanderzugehen.
Beispiel einer Scheidung mit Haus
In diesem Fall sind die Eheleute seit zwei Jahren verheiratet, besitzen gemeinsam ein Haus auf einem ursprünglich alleinigen Grundstück der Ehefrau und haben einen Kredit über 350.000 Euro aufgenommen. Die Ehefrau möchte im Haus bleiben, der Ehemann will seinen Grundstücksanteil zurückschenken und erhält dafür nur sein eingebrachtes Eigenkapital zurück. Klingt fair – doch die Bank muss zustimmen, da beide im Kreditvertrag stehen und eine Grundschuld eingetragen ist. Ohne Entlassung aus der Haftung bleibt der Mann für den gesamten Kredit verantwortlich, obwohl er keinen Anteil mehr am Eigentum hätte.
Betreuer ungeeignet rechtliche Schritte klar 👆Eigentumsübertragung rechtlich absichern
Eine Eigentumsübertragung im Rahmen der Scheidung erfordert zwingend einen Notar. Dabei werden Grundbuchänderung, Übertragungserklärung und eventuell ein Verzicht auf Ausgleichsansprüche geregelt. Gemäß § 311b BGB muss die Übertragung von Grundstücken notariell beurkundet werden. Ohne diese Form ist der Vertrag nicht wirksam. Wer dabei die Kosten trägt, sollte im Vorfeld klar vereinbart werden, um Streit zu vermeiden.
Zustimmung der Bank erforderlich
Solange ein Darlehen auf der Immobilie lastet, ist die Zustimmung der Bank zur Änderung der Eigentumsverhältnisse und Kreditnehmer zwingend. Banken entlassen selten einen solventen Kreditnehmer aus der Haftung, wenn dadurch das Ausfallrisiko steigt. Häufig verlangen sie eine erneute Bonitätsprüfung der verbleibenden Person. Kommt es nicht zur Zustimmung, muss eine andere Lösung gefunden werden, zum Beispiel die komplette Ablösung des Kredits oder eine Umschuldung.
Trennungsunterhalt und Kindesunterhalt richtig berechnen 👆Zugewinnausgleich nicht vergessen
Auch bei kurzer Ehe gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde. Der Zugewinnausgleich nach § 1373 BGB berücksichtigt die Vermögensentwicklung beider Ehegatten während der Ehe. Selbst wenn einer seinen Anteil „verschenkt“, kann das bei der Berechnung eine Rolle spielen. Schulden werden dabei vom Endvermögen abgezogen, was in Fällen mit hohem Kreditanteil oft zu einem geringen oder sogar negativen Zugewinn führt.
Versorgungsausgleich prüfen
Der Versorgungsausgleich (§§ 1587 ff. BGB) regelt die Aufteilung der Rentenanwartschaften. Bei einer Ehe von weniger als drei Jahren wird er nur durchgeführt, wenn einer der Ehegatten dies beantragt (§ 3 Abs. 3 VersAusglG). In manchen Fällen ist ein gegenseitiger Verzicht sinnvoll, muss aber ebenfalls notariell oder gerichtlich protokolliert werden.
Antrag Verbleib Pflegekind vor Gericht 👆Steuerliche Aspekte beachten
Eine Rückschenkung des Grundstücks oder die Übertragung des Hausanteils kann Grunderwerbsteuer auslösen, wenn die Übertragung nicht im Rahmen der Scheidung erfolgt. Ehegatten sind zwar während der Ehe grunderwerbsteuerbefreit, nach der Scheidung jedoch nicht mehr. Auch mögliche Spekulationssteuern nach § 23 EStG sind zu beachten, falls die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde.
Kostenaufteilung Renovierung Immobilie Partner klären 👆Realistische Finanzplanung erstellen
Bevor einer der Partner das Haus allein übernimmt, muss eine realistische Haushaltsrechnung erstellt werden. Dabei zählen nicht nur die monatlichen Raten, sondern auch laufende Kosten für Energie, Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen. Wer mit einem Einkommen von beispielsweise 2.800 Euro brutto eine monatliche Kreditrate von über 1.300 Euro tragen muss, sollte prüfen, ob dies langfristig tragbar ist.
Alternative Lösungen erwägen
Falls die Übernahme durch einen Partner nicht realistisch ist, kann ein Verkauf der Immobilie die bessere Lösung sein. Der Erlös wird nach Tilgung des Kredits und Abzug der Kosten entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Diese Variante verhindert, dass einer der Partner auf Dauer finanziell überlastet wird.
Problem mit Ex Frau Sorgerecht sichern 👆Rechtzeitig rechtliche Beratung einholen
Auch wenn Sie sich einig sind, sollten Sie frühzeitig einen Anwalt für Familienrecht einschalten. Dieser kann die Vereinbarungen rechtssicher formulieren und darauf achten, dass weder beim Eigentum noch beim Kredit oder Zugewinn ungewollte Risiken bestehen bleiben. Eine gemeinsame anwaltliche Beratung ist möglich, solange kein streitiger Konflikt besteht.
Umgangsrecht Kind verweigert – Ihre Optionen 👆