Eigentumswohnung vor der Ehe gekauft Jetzt clever

Situation der Eigentumswohnung

Fallübersicht

Im Jahr 2015 erwarb Herr Müller, ein Ingenieur aus München, eine Eigentumswohnung im Herzen der Stadt. Zum Zeitpunkt des Kaufs war er unverheiratet und nutzte die Wohnung als seinen Hauptwohnsitz. Die Wohnung lag in einem begehrten Stadtteil, was ihren Wert stetig steigen ließ. Im Jahr 2018 heiratete Herr Müller Frau Schmidt. Kurz vor der Eheschließung schlossen beide einen Ehevertrag ab, in dem die Eigentumswohnung nicht explizit erwähnt wurde. Herr Müller behielt die Wohnung als alleiniger Eigentümer, jedoch zogen beide nach der Hochzeit in das gemeinsame Zuhause ein. Im Jahr 2022 trennte sich das Paar, und die Frage, wie mit der Eigentumswohnung im Scheidungsverfahren zu verfahren sei, stand im Raum. Es stellte sich die Frage, ob die Wertsteigerung der Wohnung während der Ehe in den Zugewinnausgleich einbezogen werden sollte.

Ergebnis

Das Gericht entschied, dass die Eigentumswohnung, die vor der Ehe erworben wurde, nicht automatisch in den Zugewinnausgleich einbezogen wird. Gemäß § 1374 BGB wird das Anfangsvermögen der Eheleute bei Eheschließung berücksichtigt, und Vermögenswerte, die einer der Ehepartner vor der Ehe erworben hat, zählen zum Anfangsvermögen. Die Wertsteigerung der Wohnung während der Ehe stellt jedoch einen Zugewinn dar, der ausgeglichen werden muss. Herr Müller musste daher die Hälfte der Wertsteigerung der Wohnung an Frau Schmidt abtreten. Diese Entscheidung beruht auf dem Grundsatz, dass während der Ehe erwirtschaftete Vermögenswerte im Rahmen des Zugewinnausgleichs geteilt werden, es sei denn, im Ehevertrag wurde etwas anderes festgelegt.

Relevante Gesetzesartikel

BGB Vorschriften

Eigentumsrecht

Im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die Grundlagen des Eigentumsrechts festgelegt. Wesentlich ist hier der § 903 BGB, der dem Eigentümer das Recht gewährt, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen. Dies bedeutet, dass eine Eigentumswohnung, die vor der Ehe erworben wurde, grundsätzlich dem Käufer gehört und er allein über deren Nutzung und Verwaltung entscheiden kann. Ein solcher Schutz des Eigentums ist von zentraler Bedeutung, da er dem Eigentümer Sicherheit und Kontrolle über sein Vermögen bietet. Bei einer Heirat ändert sich dieser Grundsatz nicht automatisch. Es ist entscheidend, dass diese Vorschriften auch in familialen Kontexten ihre Gültigkeit behalten, es sei denn, es werden spezielle vertragliche Regelungen getroffen.

Eheliches Güterrecht

Das eheliche Güterrecht regelt die Vermögensverhältnisse zwischen Ehegatten. Hier ist insbesondere der § 1363 BGB von Bedeutung, der den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft beschreibt. Demnach bleibt das vor der Ehe erworbene Vermögen, einschließlich einer Eigentumswohnung, im Alleineigentum des jeweiligen Ehegatten. Der Zugewinnausgleich kommt erst bei Beendigung der Ehe ins Spiel, sei es durch Scheidung oder Tod. Der Zugewinnausgleichsanspruch ergibt sich aus der Differenz des Anfangs- und Endvermögens beider Ehegatten. Dies bedeutet, dass nur der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs ausgeglichen wird. Die genaue Berechnung und Anwendung kann jedoch komplex sein und erfordert eine detaillierte Betrachtung der individuellen Vermögensverhältnisse und des ehelichen Lebens.

Ehevertrag

Vertragsfreiheit

Die Vertragsfreiheit ist ein grundlegendes Prinzip des deutschen Rechts und ermöglicht es den Ehegatten, ihre vermögensrechtlichen Angelegenheiten individuell zu regeln, indem sie einen Ehevertrag schließen. Dieser Vertrag kann sowohl vor als auch während der Ehe abgeschlossen werden und bietet die Möglichkeit, vom gesetzlichen Güterstand abzuweichen. Beispielsweise kann im Ehevertrag vereinbart werden, dass die Eigentumswohnung im Falle einer Scheidung nicht in den Zugewinnausgleich einfließt. Solche vertraglichen Regelungen müssen jedoch notariell beurkundet werden, um rechtlich wirksam zu sein. Die Freiheit, individuelle Vereinbarungen zu treffen, bietet den Ehegatten Flexibilität und ermöglicht eine maßgeschneiderte Regelung ihrer finanziellen Angelegenheiten, die ihren spezifischen Bedürfnissen und Wünschen entspricht.

Rechtsfolgen

Die Rechtsfolgen eines Ehevertrags sind weitreichend und können erhebliche Auswirkungen auf die Vermögensverteilung im Falle einer Scheidung haben. Ein gut ausgearbeiteter Ehevertrag kann Klarheit schaffen und Streitigkeiten vorbeugen. Es ist jedoch wichtig, dass ein solcher Vertrag fair und ausgewogen ist, um nicht als sittenwidrig angesehen zu werden, was seine Unwirksamkeit zur Folge hätte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen beide Ehegatten bei Vertragsabschluss umfassend informiert und einverstanden sein, um die Wirksamkeit des Vertrags zu gewährleisten (BGH, Urteil vom 11. Februar 2004, XII ZR 265/02). Unausgewogene oder einseitig belastende Regelungen können angefochten werden. Daher ist es ratsam, sich bei der Erstellung eines Ehevertrags von einem Fachanwalt für Familienrecht beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind und der Vertrag den individuellen Bedürfnissen gerecht wird.

Tatsächliche Rechtsprechung

Fallbeispiele

Einzelfall 1

Im Jahr 2018 erwarb eine Frau namens Anna eine Eigentumswohnung in München. Der Kauf erfolgte vor ihrer Ehe mit Thomas. Im Jahr 2020, nach der Eheschließung, stellte sich die Frage, ob die Wohnung Teil des Zugewinnausgleichs werden sollte, als das Paar sich scheiden ließ. Anna argumentierte, dass die Wohnung ihr alleiniges Vermögen sei, da der Erwerb vor der Ehe stattfand. Thomas hingegen machte geltend, dass während der Ehe erhebliche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden, die den Wert der Wohnung steigerten. Der Fall wurde vor dem Amtsgericht München verhandelt, das entschied, dass die Wohnung weiterhin Annas alleiniges Eigentum blieb, jedoch der durch die Renovierungen während der Ehe erzielte Wertzuwachs beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden muss.

Einzelfall 2

Ein weiteres Beispiel ereignete sich im Jahr 2021 in Berlin. Max kaufte im Jahr 2015 eine Eigentumswohnung. Zwei Jahre später heiratete er Lara. Im Jahr 2022, als die Ehe in die Brüche ging, beanspruchte Lara einen Anteil am Wert der Wohnung, da sie während der Ehezeit zur Tilgung des noch laufenden Hypothekendarlehens beigetragen hatte. Der Fall wurde vor dem Amtsgericht Berlin verhandelt. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Wohnung Max’ Alleineigentum bleibt, jedoch Laras Beiträge zur Tilgung des Darlehens als ausgleichspflichtiger Zugewinn zu werten sind, was eine finanzielle Kompensation erforderlich machte.

Gerichtsurteile

Landgericht

Das Landgericht Frankfurt am Main befasste sich im Jahr 2020 mit einem Fall, in dem die Frage der Eigentumszuordnung einer vor der Ehe gekauften Immobilie eine zentrale Rolle spielte. In diesem Fall hatte der Ehemann die Wohnung vor der Ehe erworben und war allein im Grundbuch eingetragen. Während der Ehe wurden jedoch erhebliche gemeinsame Investitionen getätigt, um die Immobilie zu modernisieren. Das Gericht entschied (Az. 2-11 O 123/20), dass die Wohnung im alleinigen Eigentum des Ehemannes bleibt, jedoch der Wertzuwachs, der durch die gemeinsamen Investitionen erzielt wurde, im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt werden muss.

Oberlandesgericht

Ein wegweisendes Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf aus dem Jahr 2019 (Az. II-1 UF 185/19) befasste sich mit der Thematik der Eigentumswohnung im Zuge einer Scheidung. In diesem Fall hatte die Ehefrau die Wohnung vor der Ehe gekauft, und es stellte sich die Frage, wie der Wertzuwachs während der Ehe behandelt werden sollte. Das Gericht entschied, dass der ursprüngliche Kaufpreis der Wohnung als Anfangsvermögen der Ehefrau zu werten ist. Der während der Ehe erzielte Wertzuwachs, insbesondere durch gemeinsam finanzierte Modernisierungsmaßnahmen, sei jedoch als Zugewinn anzusehen, der im Falle der Scheidung auszugleichen sei. Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Differenzierung zwischen Anfangsvermögen und Zugewinn im deutschen Familienrecht.

Wichtige Hinweise

Rechtliche Tipps

Vorsorge treffen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung vor der Ehe spielen viele rechtliche Überlegungen eine Rolle, insbesondere im Hinblick auf den Schutz des Eigentums im Falle einer Scheidung. Ein präventiver Schritt, den man in Betracht ziehen sollte, ist der Abschluss eines Ehevertrags. Dieser kann helfen, klare Regeln über den Verbleib der Immobilie aufzustellen und Streitigkeiten zu vermeiden. Nach § 1408 BGB ist es Ehepartnern erlaubt, ihre güterrechtlichen Verhältnisse durch einen Ehevertrag individuell zu gestalten. Diese vertraglichen Vereinbarungen bieten Flexibilität und können an die spezifischen Bedürfnisse der Partner angepasst werden, was besonders wichtig ist, wenn einer der Partner die Immobilie bereits vor der Ehe erworben hat. Es ist wichtig, dass beide Partner den Vertrag verstehen und sich über die langfristigen Folgen im Klaren sind.

Steuerliche Aspekte

Ein weiterer wichtiger Punkt, den man berücksichtigen sollte, sind die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienbesitzes. Vor der Eheschließung gekaufte Immobilien können steuerliche Vorteile bieten, insbesondere wenn sie zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt werden. Nach § 21 EStG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig, doch es gibt auch Abschreibungsmöglichkeiten, die die Steuerlast mindern können. Es ist ratsam, sich über die jährlichen Freibeträge und die Möglichkeit der Absetzung für Abnutzung (AfA) zu informieren, um die steuerlichen Vorteile optimal auszuschöpfen. Bei einer Scheidung kann die steuerliche Behandlung der Immobilie komplizierter werden, insbesondere wenn die Immobilie im gemeinsamen Besitz verbleibt oder einer der Partner ausgezahlt wird. Hierbei ist es von Vorteil, frühzeitig steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Beratung

Rechtsanwalt

Die Konsultation eines Rechtsanwalts kann von unschätzbarem Wert sein, wenn es um den Schutz einer vor der Ehe gekauften Eigentumswohnung geht. Ein erfahrener Anwalt kann nicht nur beim Aufsetzen eines Ehevertrags helfen, sondern auch bei der Auslegung komplexer rechtlicher Bestimmungen im Falle einer Trennung oder Scheidung. Besonders wenn es um Streitigkeiten über das Eigentum oder die Nutzung der Immobilie geht, kann ein Anwalt Strategien entwickeln, um die Interessen seines Mandanten zu schützen. Ein bekanntes Urteil des BGH (Az.: XII ZR 50/10) betont, dass im Falle von Diskrepanzen zwischen den Ehepartnern die vertraglichen Vereinbarungen Vorrang haben, weshalb eine professionelle rechtliche Beratung von Beginn an von Vorteil sein kann.

Notar

Auch der Notar spielt eine entscheidende Rolle beim Kauf einer Eigentumswohnung. Nach § 311b BGB muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Ein Notar kann nicht nur die rechtliche Korrektheit des Vertrags sicherstellen, sondern auch als neutraler Vermittler bei der Erstellung eines Ehevertrags agieren. Die notarielle Beurkundung stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten aufgeklärt werden. Dies kann spätere rechtliche Auseinandersetzungen minimieren und bietet eine zusätzliche Sicherheitsebene für den Immobilienbesitzer. Ein Notar kann darüber hinaus auch bei der Eintragung ins Grundbuch hilfreich sein, was besonders wichtig ist, um den rechtlichen Besitz der Immobilie klar zu dokumentieren.

Häufig gestellte Fragen

Eigentum und Ehe

Vermögensaufteilung

Wenn eine Eigentumswohnung vor der Ehe erworben wurde, stellt sich oft die Frage, wie dieses Vermögen im Falle einer Scheidung aufgeteilt wird. In Deutschland regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 1363 ff. die Vermögensverhältnisse der Ehegatten. Grundsätzlich gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen im Falle einer Scheidung ausgeglichen wird. Eine vor der Ehe gekaufte Eigentumswohnung zählt allerdings zunächst zum Anfangsvermögen eines Ehegatten und bleibt somit grundsätzlich in dessen Besitz.

Es gibt jedoch Ausnahmen, die zu beachten sind. Wenn beispielsweise während der Ehe erhebliche Investitionen in die Wohnung getätigt wurden, die den Wert der Immobilie steigern, könnte der andere Ehegatte unter Umständen einen Anspruch auf einen Ausgleich haben. Ein praktisches Beispiel wäre, wenn ein Ehegatte während der Ehe eine erhebliche Summe in die Renovierung oder den Ausbau der Wohnung investiert hat. In solchen Fällen könnte das Familiengericht, unter Berücksichtigung aller Umstände, einen Zugewinnausgleich anordnen. Ein relevantes Urteil hierzu ist das des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 – XII ZR 39/06), das besagt, dass Investitionen in das Anfangsvermögen eines Partners unter bestimmten Bedingungen ausgeglichen werden müssen.

Schuldenhaftung

Ein weiteres häufiges Anliegen betrifft die Frage der Schuldenhaftung im Falle einer Trennung. Grundsätzlich haftet jeder Ehegatte nur für seine eigenen Schulden, es sei denn, beide Partner haben gemeinsam einen Kreditvertrag unterschrieben oder anderweitig gemeinsam Schulden gemacht. Dies wird ebenfalls durch das BGB geregelt, insbesondere in § 1357, der die sogenannte Schlüsselgewalt beschreibt. Diese erlaubt es einem Ehegatten, Geschäfte zur Deckung des Lebensbedarfs der Familie abzuschließen, wobei beide Ehegatten haften. Eine Eigentumswohnung, die vor der Ehe gekauft wurde, ist hiervon jedoch in der Regel nicht betroffen, es sei denn, die Schulden wurden gemeinsam während der Ehe aufgenommen, um beispielsweise die Immobilie zu finanzieren.

In der Praxis kann es jedoch zu komplizierten Situationen kommen. Nehmen wir an, ein Ehegatte hat während der Ehe einen Kredit aufgenommen, um die vorher erworbene Eigentumswohnung zu modernisieren. In einem solchen Fall könnte der andere Ehegatte argumentieren, dass die Schulden auch seinen Lebensstandard während der Ehe beeinflusst haben und daher ein Mitspracherecht bei der Schuldenverteilung besteht. Dies gilt insbesondere, wenn die Modernisierungen den gemeinsamen Lebensstandard erheblich verbessert haben.

Ehevertrag

Vorteile

Ein Ehevertrag kann viele der oben genannten Unsicherheiten klären und bietet Paaren die Möglichkeit, individuelle Regelungen für ihre finanzielle Zukunft zu treffen. Ein klarer Vorteil eines Ehevertrags ist die Möglichkeit, den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft auszuschließen und stattdessen eine Gütertrennung zu vereinbaren. Dies bedeutet, dass beide Ehepartner ihr Vermögen getrennt halten und im Falle einer Scheidung kein Vermögensausgleich stattfindet. Dies kann besonders vorteilhaft sein, wenn einer der Ehepartner erhebliches Vermögen, wie eine Eigentumswohnung, in die Ehe einbringt.

Ein Ehevertrag kann auch Regelungen über den Unterhalt, die Altersvorsorge und den Versorgungsausgleich treffen. Eine individuelle Anpassung an die Lebenssituation der Ehegatten ist somit möglich. Dabei ist es wichtig, dass beide Partner den Vertrag fair und in beidseitigem Einvernehmen abschließen, um spätere Anfechtungen zu vermeiden. Ein Beispiel für die Vorteile eines Ehevertrags zeigt das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm, Beschluss vom 27. Oktober 2011 – 2 UF 155/11), das die Wirksamkeit eines Ehevertrags bestätigte, der klar und eindeutig die Vermögensaufteilung regelte.

Kosten

Die Kosten für einen Ehevertrag können variieren und hängen von mehreren Faktoren ab, wie beispielsweise dem Umfang der Regelungen und dem Vermögen der Ehepartner. In der Regel wird der Vertrag notariell beurkundet, da nur so seine Rechtswirksamkeit gewährleistet ist. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind abhängig vom Vermögenswert, der im Ehevertrag geregelt wird. Eine grobe Richtlinie besagt, dass die Kosten etwa ein Prozent des geregelten Vermögenswerts betragen können.

Ein Ehevertrag kann also eine lohnende Investition sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und klare Verhältnisse zu schaffen. Es ist jedoch ratsam, sich vor Abschluss eines Ehevertrags umfassend rechtlich beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte abgedeckt sind und beide Partner mit den Regelungen einverstanden sind. Die langfristigen Vorteile eines gut durchdachten Ehevertrags können die anfänglichen Kosten bei weitem überwiegen.

Ehewohnung nach Scheidung behalten So geht’s