Eine Scheidung mit Immobilienauszahlung ist oft komplizierter, als viele denken. Wer eine gemeinsame Immobilie übernommen hat, steht vor der Frage, wie die Auszahlung richtig berechnet wird. Gerade wenn Kredite laufen, kann es für beide Seiten schnell unübersichtlich werden.
Scheidung Immobilienauszahlung Fallbeispiel
Stellen wir uns vor, ein Ehepaar besitzt eine Eigentumswohnung, die zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen ist. Beide sind Kreditnehmer eines laufenden Darlehens. Nun möchte ein Partner die Wohnung behalten, das Darlehen übernehmen und den anderen auszahlen. Genau hier beginnt die Unsicherheit: Wie hoch muss diese Auszahlung sein? Oft kursieren zwei Modelle – zum einen der Abzug der Restschuld vom aktuellen Immobilienwert geteilt durch zwei, und zum anderen die Aufteilung aller bisher gezahlten Raten. Beide Ansätze klingen nachvollziehbar, haben aber unterschiedliche Auswirkungen auf die Fairness.
Berechnung nach Verkehrswert
Die gebräuchlichste Berechnungsmethode ist die sogenannte Verkehrswertmethode. Dabei wird der aktuelle Marktwert der Immobilie ermittelt und die offene Restschuld abgezogen. Das Ergebnis wird durch zwei geteilt, um den Anteil für den auszuzahlenden Partner zu bestimmen. Dieses Verfahren ist in der Praxis anerkannt, weil es die reale Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigt. Auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 69/10) stützt dieses Vorgehen.
Aufteilung der gezahlten Raten
Der zweite Ansatz betrachtet die bisherigen Aufwendungen, also die Summe der gezahlten Raten. Dabei wird berücksichtigt, dass ein Partner in die Finanzierung eingebracht hat. Doch hierbei liegt ein Problem: Ein erheblicher Teil der Raten besteht aus Zinsen, die keine Vermögensbildung darstellen. Würde man allein nach diesem Modell vorgehen, könnte ein Partner benachteiligt werden, wenn die Immobilie deutlich im Wert gestiegen ist.
Enkel Unterhaltspflicht – 3 klare Fakten 👆Rolle der Bank und Kreditverträge
Neben der reinen Berechnung ist auch die Bank entscheidend. Eine Auszahlung ist nur realistisch, wenn die Bank den anderen Partner aus der Haftung entlässt. Tut sie das nicht, bleibt dieser trotz Auszahlung weiterhin Schuldner im Kreditvertrag. Deshalb muss immer zuerst mit der Bank geklärt werden, ob eine Vertragsänderung möglich ist.
Haftungsfreistellung durch die Bank
Die Bank prüft bei einer Übernahme, ob der verbleibende Kreditnehmer finanziell in der Lage ist, das Darlehen alleine zu tragen. Wird die Bonität bestätigt, kann die Haftungsfreistellung erfolgen. Ohne diese Zustimmung besteht das Risiko, dass der ausgezahlte Partner weiterhin für die Schulden haftet, obwohl er die Immobilie nicht mehr nutzt.
Jugendamt Cannabis Kinder: 5 wichtige Fakten 👆Gesetzliche Grundlagen
Die rechtliche Basis findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Nach § 749 BGB kann jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Im Fall einer Scheidung bedeutet dies, dass die Immobilie verkauft oder durch Auszahlung einer Partei übernommen werden kann. Zusätzlich greifen ehe- und scheidungsrechtliche Regelungen, insbesondere der Zugewinnausgleich nach § 1378 BGB. Der Zugewinnausgleich sorgt dafür, dass Vermögenssteigerungen während der Ehe fair verteilt werden.
Bedeutung des Zugewinnausgleichs
Wird die Immobilie während der Ehe im Wert gesteigert, fließt dies in den Zugewinnausgleich ein. Der Partner, der die Immobilie übernimmt, muss also nicht nur den rechnerischen Miteigentumsanteil auszahlen, sondern auch einen möglichen Ausgleich wegen der Wertsteigerung berücksichtigen.
PKH gewährt Antrag – 5 wichtige Fakten 👆Praxisnahe Tipps
Wer in einer solchen Situation steckt, sollte unbedingt ein unabhängiges Immobiliengutachten einholen. Nur so kann der reale Marktwert der Immobilie festgestellt werden. Außerdem empfiehlt es sich, frühzeitig mit der Bank zu sprechen, um die Kreditübernahme zu klären. Ohne klare Vereinbarung und notarielle Beurkundung kann es später zu erheblichen rechtlichen Problemen kommen.
Notarielle Absicherung
Ein notarieller Vertrag ist zwingend notwendig, wenn Eigentumsanteile an einer Immobilie übertragen werden. Der Notar stellt sicher, dass die Vereinbarung rechtlich gültig ist und ins Grundbuch eingetragen werden kann. Dabei wird auch festgelegt, wie die Auszahlung erfolgt und zu welchem Zeitpunkt sie fällig wird.
Notar Trennungsvereinbarung Pflicht – 3 Fakten 👆Fazit
Die Berechnung einer Immobilienauszahlung nach einer Scheidung ist komplex und hängt von mehreren Faktoren ab. Am häufigsten wird die Verkehrswertmethode angewandt, bei der der aktuelle Immobilienwert abzüglich der Restschuld ermittelt und der Anteil dann hälftig ausgezahlt wird. Dabei ist stets zu beachten, dass die Bank den ausscheidenden Partner aus der Haftung entlassen muss. Zudem spielen gesetzliche Grundlagen wie der Zugewinnausgleich eine Rolle, die verhindern sollen, dass ein Partner finanziell benachteiligt wird. Wer eine Scheidung mit Immobilienauszahlung plant, sollte unbedingt ein Gutachten über den Marktwert einholen und rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um eine faire und sichere Lösung zu erreichen.
Abstammungsgutachten nach 10 Jahren – 3 Fakten 👆FAQ
Wie wird die Scheidung Immobilienauszahlung üblicherweise berechnet?
In der Regel wird der aktuelle Marktwert der Immobilie ermittelt, die Restschuld abgezogen und das Ergebnis durch zwei geteilt. Dieser Betrag stellt den Anteil des auszuzahlenden Partners dar.
Muss die Bank der Übernahme zustimmen?
Ja, die Bank muss prüfen, ob der übernehmende Partner die Kreditlast alleine tragen kann. Ohne Zustimmung bleibt der andere Partner trotz Auszahlung weiterhin Mitkreditnehmer.
Welche Rolle spielt der Zugewinnausgleich?
Der Zugewinnausgleich berücksichtigt Vermögenssteigerungen während der Ehe. Wird die Immobilie während der Ehe im Wert gesteigert, fließt diese Steigerung in den Ausgleich ein.
Kann man die Auszahlung auch nach gezahlten Raten berechnen?
Rein rechnerisch wäre das möglich, in der Praxis ist diese Methode jedoch unüblich. Denn die gezahlten Raten enthalten viele Zinsanteile, die keine Vermögensbildung darstellen.
Ist ein Gutachten über den Immobilienwert notwendig?
Ein Gutachten ist sehr empfehlenswert, da nur so der tatsächliche Marktwert ermittelt werden kann. Auf Basis dieses Werts lässt sich eine faire Auszahlung festlegen.
Was passiert, wenn keine Einigung erzielt wird?
Wenn sich die Partner nicht einigen können, kann eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG eingeleitet werden. Dabei wird die Immobilie versteigert und der Erlös unter den Beteiligten aufgeteilt.
Ist ein notarieller Vertrag zwingend erforderlich?
Ja, eine Eigentumsübertragung an einer Immobilie ist nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen wird.
Welche Risiken bestehen ohne Haftungsfreistellung durch die Bank?
Ohne Haftungsfreistellung bleibt der ausgezahlte Partner weiterhin Kreditnehmer und haftet für die Schulden, auch wenn er keinen Nutzen mehr aus der Immobilie zieht.
Was sollte man vor einer Scheidung Immobilienauszahlung beachten?
Vor einer Auszahlung sollten Wertgutachten, Restschuld, Bankzusage und der Zugewinnausgleich geklärt werden. Erst dann kann eine rechtssichere Lösung umgesetzt werden.
Wann ist ein Anwalt sinnvoll?
Ein Anwalt ist besonders dann sinnvoll, wenn Uneinigkeit über die Höhe der Auszahlung besteht oder die Bank die Haftungsfreistellung verweigert. So lassen sich rechtliche Risiken minimieren.
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