Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag bei Scheidung?

Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag – klingt nach der perfekten Lösung bei Trennung oder Scheidung. Wer will schon doppelt so hohe Zinsen zahlen oder sich von der Bank in neue Verträge zwingen lassen? Doch was davon ist überhaupt rechtlich machbar? Und was ist nur Wunschdenken?

Banken entscheiden über Entlassung

Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag ist grundsätzlich möglich, aber nie garantiert. Die Bank muss zustimmen – und das tut sie nur, wenn sie keinen Sicherheitsverlust befürchtet. Der Clou dabei: Ein neuer Vertrag ist nicht zwingend erforderlich, aber oft die Bedingung der Bank, weil sie bei neuem Bonitätsprofil (z. B. nur ein Schuldner statt zwei) andere Konditionen festsetzen will.

Kein Anspruch auf Entlassung

Laut § 311 Abs. 1 BGB kommt ein Vertrag nur durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Eine einseitige Schuldhaftentlassung kann also nicht durchgesetzt werden. Auch § 421 BGB zur Gesamtschuld hilft dem ausscheidenden Schuldner nicht, denn dieser bleibt gegenüber der Bank in der Haftung, bis diese ausdrücklich entlässt.

Umschuldung als Bankstrategie

Was viele nicht wissen: Schuldhaftentlassung wird in der Praxis oft mit einer Umschuldung gekoppelt. Das bedeutet: Die Bank macht ihre Zustimmung davon abhängig, dass ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen wird – meist mit schlechteren Konditionen. Laut Verbraucherportalen wie Verivox oder mcmakler.de ist das gängige Praxis, gerade bei Trennung.

Alternative mit Freistellungsvereinbarung

Wenn die Bank nicht mitspielt, können A und B intern eine Lösung schaffen. Stichwort: Freistellungsvereinbarung. A bleibt offiziell im Kreditvertrag, aber B verpflichtet sich notariell, alle Zahlungen allein zu übernehmen und A im Innenverhältnis freizustellen.

Innenverhältnis mit klarer Regelung

Nach § 426 BGB können Gesamtschuldner im Innenverhältnis regeln, wer zahlt. Diese Regelung gilt zwar nicht gegenüber der Bank, kann aber im Streitfall eine wichtige Rolle spielen – etwa wenn B später doch nicht zahlt und A einspringen muss. In dem Fall kann A Rückgriff nehmen, weil die Freistellungsvereinbarung als Schuldanerkenntnis wirkt.

Notarielle Umsetzung und Eigentum

Wird zusätzlich vereinbart, dass A aus dem Grundbuch gestrichen und B alleiniger Eigentümer wird, ist ein Notartermin notwendig. Dabei entstehen Kosten für Grundbuchänderung (nach GNotKG etwa 1,5 % bis 2 % vom Immobilienwert). Wer diese trägt, kann frei verhandelt werden, üblich ist: Der neue Eigentümer zahlt.

Ausgleichsansprüche fair regeln

Doch wie sieht es mit dem finanziellen Ausgleich aus? A will nicht weiter zahlen, hat aber schon viele Raten geleistet. Und B will die Immobilie behalten. Hier muss gerechnet – und verhandelt – werden.

Rückzahlung oder Eigentum?

Ein gängiger Weg: A erhält seinen Anteil an bisherigen Zahlungen zurück, abzüglich eines Abschlags, weil er vorzeitig aus der Haftung entlassen wird. Im Gegenzug verzichtet A auf Ansprüche am künftigen Immobilienwert. Oder: Man einigt sich auf eine pauschale Abfindung.

Marktwert nicht vergessen

Wichtig ist auch der aktuelle Marktwert der Immobilie. Selbst wenn nur drei Jahre vergangen sind, kann sich der Wert erheblich verändert haben. Laut Statistischem Bundesamt stiegen Immobilienpreise in 2022–2023 teils um über 5 %. Das muss in die Berechnung des Ausgleichs einfließen.

Risiken der Zwangsversteigerung

Was aber, wenn man sich nicht einigt? Dann kann A notfalls die Teilungsversteigerung einleiten. Das geht laut § 180 ZVG grundsätzlich ohne Zustimmung von B – außer A’s Immobilienteil macht über 90 % seines Vermögens aus (§ 1365 BGB analog). Doch selbst dann gibt es Wege, z. B. über Zahlungseinstellung.

Zahlungseinstellung als Druckmittel

A könnte einfach aufhören zu zahlen. Dann würde die Bank aktiv werden und eine Zwangsversteigerung einleiten. Das wäre zwar ein riskantes Manöver, kann aber zur Einigung zwingen. Denn auch B hat kein Interesse daran, dass ein Dritter die Immobilie günstig ersteigert.

Zwangsversteigerung gezielt steuern

C, der Bruder von B, könnte z. B. bei der Auktion mitbieten – das sichert B letztlich die Immobilie, auch wenn formell versteigert wird. Das funktioniert natürlich nur bei guter Bonität und ausreichender Liquidität von C. Ein cleverer Plan, aber mit vielen Wenns.

Fazit

Die Möglichkeit einer Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag klingt zunächst verlockend – besonders im Fall einer Scheidung, wenn niemand hohe Zinsen oder neue Verträge mit strengeren Bedingungen möchte. Doch in der Realität bleibt die Zustimmung der Bank der entscheidende Knackpunkt. Es gibt keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Schuldner aus dem Vertrag entlassen wird, auch nicht bei besserer Bonität eines neuen Mitantragstellers oder wenn eine interne Vereinbarung zwischen den Parteien vorliegt.

Wer auf eine Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag hofft, muss also realistisch bleiben: Die Bank wird nicht aus Kulanz handeln, sondern ausschließlich im eigenen Sicherheitsinteresse. Ein gangbarer Weg ist die vertragliche Lösung zwischen A und B durch eine Freistellungsvereinbarung – juristisch wirksam, auch ohne Zutun der Bank. Der Schlüssel zum Erfolg liegt daher nicht bei der Bank, sondern in einer klug geregelten, fairen Einigung zwischen den Parteien. Denn nur so kann langfristig Ruhe einkehren – rechtlich wie finanziell.

FAQ

Ist eine Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag wirklich möglich?

Ja, theoretisch ist eine Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag möglich, wenn die Bank dem zustimmt. In der Praxis jedoch verlangen Banken fast immer einen neuen Vertrag, da sich das Bonitätsrisiko durch den Wegfall eines Schuldners erhöht. Die Entscheidung liegt allein bei der Bank – ein Anspruch besteht nicht.

Kann man die Schuldhaftentlassung durch einen Anwalt erzwingen?

Nein, auch mit anwaltlicher Hilfe lässt sich eine Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag nicht erzwingen. Die Bank entscheidet frei, ob sie der Entlassung zustimmt oder nicht. Anwälte können jedoch bei der Verhandlung oder Vertragsgestaltung zwischen den Partnern helfen.

Was kostet eine notarielle Eigentumsübertragung?

Die Notarkosten für eine Eigentumsübertragung liegen in der Regel zwischen 1,5 % und 2 % des Immobilienwertes. Wer diese Kosten trägt, ist verhandelbar – üblich ist, dass der neue Alleineigentümer (z. B. B) die Kosten übernimmt.

Welche Vorteile bietet eine Freistellungsvereinbarung?

Eine Freistellungsvereinbarung erlaubt es, den ausziehenden Partner im Innenverhältnis von allen Pflichten zu entbinden – ohne dass die Bank zustimmen muss. Die Schuldhaftentlassung ohne Neuvertrag bleibt zwar aus, aber die rechtliche und wirtschaftliche Last kann intern fair verteilt werden.

Kann A einen Zwangsverkauf auch ohne B durchsetzen?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann A eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG auch ohne Zustimmung von B beantragen. Besonders dann, wenn A’s Immobilienanteil nicht mehr als 90 % seines Vermögens ausmacht. Auch Zahlungseinstellung kann eine Zwangsversteigerung durch die Bank provozieren.